El Índice de Confianza Inmobiliario disminuye en Murcia de los 56,4 a 55,3 puntos, el descenso más acusado de las tres Comunidades Autónomas analizadas

Un ciudadano medio necesita 6,9 años de sueldo íntegro en Andalucía para acceder a una vivienda de tipo medio, frente a los 5,6 años de la Comunidad Valenciana y a los 4,9 años de Murcia

Sociedad de Tasación publica el Estudio de Mercado de Vivienda en Andalucía, Murcia y la Comunidad Valenciana, que incluye información de vivienda nueva correspondiente al segundo semestre del año 2018 en estas regiones.

Según este informe, el precio de una vivienda nueva de tipo medio ha aumentado en todas las comunidades autónomas del sudeste peninsular – Comunidad Valenciana, Murcia y Andalucía-. La Comunidad Valenciana, con un 3,7% de aumento respecto a los datos de hace un año, es la comunidad que mayor incremento ha experimentado de las tres analizadas en este informe, seguida de Andalucía con un 3,0% y, en último lugar, Murcia, que registra un ligero encarecimiento del 0,8%. Además, todas se mantienen por debajo de la media nacional, situada en un 5,4%.

En cuanto a los precios por metro cuadrado en las principales ciudades de esta zona, Málaga se sitúa a la cabeza del aumento del precio medio con un 5,2% de incremento respecto al año pasado y 1.789 €/m2 construido. Por su parte, Cádiz es la ciudad con el metro cuadrado más caro de estas tres comunidades, alcanzando un precio medio de 1.873 €/m2, un 0,8% más caro que en diciembre de 2017.

El comportamiento de las principales ciudades por comunidades autónomas es el siguiente. Andalucía: Málaga es la ciudad donde más se han incrementado los precios con un 5,2% respecto al año pasado y 1.789 €/m2. Le siguen Granada con un 4,0% y 1.627 €/m2; Almería con un 2,0% y 1.459 €/m2; Huelva con un 1,7% y 1.338 €/m2; Jaén 1,3% y 1.277 €/m2; Cádiz 0,8% y 1.873 €/m2, y finalmente Córdoba, con un 0,4% de incremento y 1.633 €/m2.

Comunidad Valenciana: La ciudad de Valencia registra el segundo mayor incremento de las tres comunidades estudiadas, con un encarecimiento del 4,6% a lo largo de 2018 y 1.818 €/m2. Por su parte, los precios suben en Castellón un 1,4% hasta los 1.383 €/m2, y en Alicante un 1,4% hasta los 1.411 €/m2.

Murcia, finalmente, registra el menor incremento de los precios de estas tres comunidades en 2018, con un aumento del 0,8% y 1.216 €/m2.

Índice de confianza inmobiliario

El Índice de Confianza Inmobiliario ha disminuido en las tres comunidades analizadas respecto al tercer trimestre del 2018. En Andalucía, el índice de confianza pasa de 57,8 a 57,0; en la Comunidad Valenciana de 59,8 a 58,9 y en Murcia de 56,4 a 55,3.

La media nacional también disminuye, pasando de 57,7 a 57 puntos.

Índice de esfuerzo inmobiliario

El índice de esfuerzo inmobiliario se define como el número de años de sueldo íntegro que un ciudadano con ingresos medios necesita destinar a la compra de una vivienda de tipo medio.

Según el análisis de Sociedad de Tasación, Andalucía es la comunidad autónoma donde un mayor esfuerzo sería necesario con 6,9 años, sin variaciones respecto a los datos de hace un año (medición del 4° trimestre del 2017). Valencia también se sitúa en el mismo nivel de esfuerzo inmobiliario con 5,6 años, prácticamente igual que los 5,5 años recogidos en el anterior registro. En la misma situación se encuentra Murcia, donde el Índice de esfuerzo inmobiliario ha permanecido en 4,9 años de sueldo íntegro para la compra de una vivienda de tipo medio a lo largo de 2018.

Estas tres las comunidades están por debajo de la media nacional, situada en los 7,6 años.

Índice de Accesibilidad a la vivienda

Este índice estima la relación entre el poder adquisitivo real de un ciudadano medio y el teórico necesario para la adquisición de una vivienda.

El índice de accesibilidad en Andalucía empeora ligeramente respecto al de hace un año, pasando de 115 a 113 puntos. En la Comunidad Valenciana el índice también desciende, pasando de 143 a 140 puntos. En Murcia, por su parte, el Índice de accesibilidad mejora al pasar de 157 a 158 puntos respecto al año pasado.

La media nacional también baja, pasando de 104 a 102 puntos.

Mapa del Tiempo Urbanístico en estas tres comunidades

Sociedad de Tasación ha publicado la nueva edición del Mapa del "Tiempo Urbanístico", donde ofrece una visión global de la situación del mercado del suelo en España, atendiendo a su heterogeneidad. El mapa incorpora gráficamente la variación interanual de valores de vivienda nueva, lo que permite analizar la relación entre ambos indicadores.

En Andalucía, la mayor actividad inmobiliaria se registra en el entorno de la Costa del Sol, principalmente en Málaga, Marbella y sus zonas de influencia. En este sentido, Málaga constituye actualmente uno de los principales focos de atracción inmobiliaria y el dinamismo es muy elevado en todos los segmentos de mercado (vivienda, retail, oficinas e industrial). Málaga está experimentando un auge  que la sitúa, de manera sólida, en las primeras posiciones de la actividad inmobiliaria nacional, presentando junto con Madrid, Barcelona y Alicante los mayores volúmenes de transacciones del pasado 2018. Sevilla, por su parte, intenta seguir esta estela, pero su evolución es más lenta. La mayor actividad registrada en Cádiz se sitúa en las zonas de costa. En Granada, sin embargo, las actuaciones se concentran en la capital. Y Almería, Jaén y Huelva presentan estancamiento y falta de actividad.

La Comunidad Valenciana, por su parte, mantiene la tendencia de estabilidad con reducción del stock existente y refleja un mayor dinamismo en las principales ubicaciones de la costa y las ciudades más representativas, como Valencia, Alicante o Benidorm. En Alicante, se han ofertado últimamente nuevas promociones de vivienda sobre los solares con mejor ubicación que quedaban aún vacantes. El dinamismo de la capital se proyecta también a las mejores ubicaciones de costa, donde la mayor parte de los compradores son extranjeros. En la ciudad de Valencia, continúa la tendencia al alza, con un aumento de la actividad, lo que está provocando un crecimiento apreciable de los precios. Este incremento de actividad en Valencia ciudad está motivando que empiece a escasear el suelo finalista. Si bien, esta situación no se ha trasladado aún a la activación de nuevos desarrollos de suelo, sí está produciendo que reactiven la mayoría de los que en su momento quedaron paralizados o en suspenso, como el relacionado con el mediático circuito urbano de Fórmula 1 de la ciudad. Por otro lado, el mayor stock de vivienda y suelo continúa localizado en la provincia de Castellón.

Murcia, finalmente, continúa con la situación de estancamiento en la región y cuenta con importantes bolsas de suelo vacante en stock. Se aprecia cierto dinamismo en la zona centro y norte de la capital, donde se está construyendo y comercializando, lo que está propiciando un ligero repunte de los precios en la ciudad.

Conclusiones:

El análisis sobre el precio de la vivienda nueva en estas tres regiones de España refleja que los precios han subido en todas las comunidades que conforman esta zona de estudio, con la ciudad de Málaga a la cabeza de las subidas con un 5,2%. 

El Índice de confianza inmobiliaria se ha reducido en Andalucía, Comunidad Valenciana y Murcia a lo largo de 2018.

En cuanto a los índices de esfuerzo inmobiliario y de accesibilidad a la vivienda, las comunidades autónomas de la zona tienen comportamientos similares, con variaciones no muy significativas a excepción de Murcia, que rompe la tendencia al descenso del índice de accesibilidad a la vivienda mejorando su estadística respecto a hace un año.

Metodología

Sociedad de Tasación ha realizado este análisis del mercado como resultado de los trabajos de campo realizados durante el segundo semestre de 2018. En el estudio de mercado no se han considerado, por su singularidad, las viviendas con superficies inferiores a 60 m2 o superiores a 160 m2, ni las que tienen condiciones especiales que distorsionan su precio (entre ellas los áticos con terrazas).

Sociedad de Tasación ha analizado el comportamiento de los precios de las viviendas nuevas durante la segunda mitad del año 2018 y presenta los datos desagregados por Comunidades Autónomas. Sociedad de Tasación realiza este tipo de estudios semestrales de vivienda de manera ininterrumpida desde 1985.