En breve comienza un nuevo curso escolar, y con él miles de estudiantes se disponen a encontrar un inmueble donde residir durante este periodo de tiempo. Sin embargo, son numerosas las reclamaciones que se atienden desde UCE Murcia relativas a obligaciones incumplidas, tanto de arrendadores como de arrendatarios, o a situaciones abusivas hacia los estudiantes por parte de los propietarios-arrendadores. Por ello deseamos dar unas nociones básicas sobre el arrendamiento de viviendas durante el curso para evitar posibles malinterpretaciones y problemas entre propietario e inquilino.

Los alquileres para estudiantes que tengan una duración comprendida desde septiembre a junio, tendrán la consideración jurídica de "arrendamiento para uso distinto del de vivienda" lo que hace que en determinados casos no le sea aplicable la regulación general que normalmente se aplica a los arrendamientos permanentes de viviendas. No obstante, esto no interfiere en que nuestro consejo principal sea el que todo quede expresamente delimitado en un contrato escrito entre arrendador y arrendatario, donde conste la identificación de la finca arrendada con expresión detallada del mobiliario y enseres que posee y del estado en el que se encuentran estos, la renta y duración del contrato, fianza, gastos generales y de servicios individuales, obras, cesión y subarriendo, así como todas las identidades de los contratantes, pues normalmente son varios inquilinos los que vivirán en el inmueble y si es sólo uno de ellos el firmante del contrato puede entenderse que este está subarrendando o cediendo la vivienda alquilada, con sus consecuencias jurídicas pertinentes.

La renta es un aspecto del contrato que se acuerda por la libre voluntad de las partes, y a no ser que se establezca lo contrario, deberá pagarse mensualmente. Es de suma importancia que el estudiante exija un recibo que acredite el pago de la renta pues el arrendador está obligado legalmente a entregar dicho recibo. Esta entrega puede suplirse en el caso que el inquilino ingrese el pago de la renta por cualquier otro medio que acredite el efectivo cumplimiento de esta obligación, como puede ser una transferencia bancaria; la importancia de esto radica en que es el arrendatario quién deberá probar el pago de dicha renta en el caso de conflictos.

En cuanto a la fianza es la ley quién establece la obligatoriedad de la exigencia y prestación de esta. En el caso de los arrendamientos para uso distinto de vivienda, ascenderá a dos mensualidades de renta. La fianza debe devolverse al finalizar el contrato, siempre y cuando no tuviera que aplicarse a posibles desperfectos causados por el arrendatario. Si en el mes siguiente a la entrega de llaves el propietario no procede a devolver la fianza, devengará el interés legal del dinero.

Respecto a quién debe hacerse cargo de los gastos comunes del inmueble (comunidad…etc), de sus servicios y tributos, la Ley de Arrendamientos Urbanos contempla la posibilidad que sean a cargo del arrendatario, siempre y cuando conste expresa y específicamente el importe anual de dichos gastos en el contrato celebrado; pero se aconseja que sea el propietario quién los asuma. En cuanto a los gastos de agua, energía eléctrica, e internet son de cuenta del inquilino y deberá seguir el mismo procedimiento que el pago de la renta.

Los aspectos relativos a que sucede si el propietario de la vivienda arrendada la vende durante el arrendamiento, a como debe conservarse el inmueble arrendado, quién debe realizar las obras de mejora y en el caso que sea el arrendador quién haga dichas obras si puede elevar la renta mensual que se satisface; quedará sometido a lo que la voluntad de las partes estipulen en el contrato que celebran, pero en el caso que en dicho documente no conste nada sobre estas circunstancias, es la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 de 29 de noviembre la que se encarga de regularlas.

Puede suceder que el inmueble sea enajenado durante el arrendamiento, en este caso el nuevo propietario de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, quedando obligado a mantener el contrato que se haya realizado con los inquilinos.

Cuando sea necesario hacer reparaciones en la vivienda para que sea posible la habitabilidad en ella, es el propietario-arrendador quién esta obligado a realizarlas sin que por ello pueda elevar la renta. Con la excepción de que tales obras sean consecuencias imputables a un mal uso por parte del inquilino o cuando se hayan causado daños a la vivienda por causa no imputable al arrendador, conllevando la declaración de ruina o la pérdida de la finca (ejemplo de ello podrían ser los daños causados por un terremoto, o por una explosión no imputable al propietario).

Cosa diferente ocurre con las obras de mejora que como su nombre indica, a diferencia de las anteriores, tienen por objeto mejorar las condiciones de la vivienda. Estas obras tan solo deberá soportarlas el arrendatario en el supuesto de que su ejecución no pueda razonablemente aplazarse hasta la conclusión del contrato y siempre deben notificárseles por escrito al menos con tres mese de antelación. Si las obras afectan de un modo relevante a la vivienda, el arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento en los treinta días siguientes a la notificación de la comunicación de dichas obras. En el caso que decida soportarlas tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda que se vea privado por causa de estás, así como a la indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar. Si es el inquilino-arrendatario quién desee hacer obras que modifiquen la vivienda, el mobiliario, trastero…etc deberá contar para poder realizarlas con el consentimiento escrito del arrendador a no ser que se traten de unas obras urgentes para evitar un daño inminente, en este caso podrá el arrendatario realizarlas y exigir al propietario el importe de la reparación.

El arrendatario no podrá ceder la vivienda sin el consentimiento escrito del arrendador. En caso de que ésta se produjera, el cesionario se subrogaría en la posición del cedente frente al arrendador. Como cesión debemos entender la figura jurídica mediante la cual se introduce en la inicial relación arrendaticia una nueva persona que, con el consentimiento del arrendador, pasa a ocupar el lugar del inquilino. La vivienda podrá ser subarrendada de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador. Por subarriendo debemos entender aquella figura en la que aparece una tercera persona en el contrato que viene a ser arrendataria del arrendatario. Lo más normal que nos encontraremos en los contratos son pactos en los que se prohíbe expresamente la cesión o el subarriendo total o parcial de la vivienda.

A modo informativo, los precios que actualmente se están solicitando en este nuevo curso escolar para los arrendamientos de los barrios próximos a Murcia y Cartagena oscilan entre 150-180 euros por persona, sin incluir los gastos de luz, agua, y otros servicios adicionales. Son un poquito más elevados los correspondientes a viviendas situadas en el mismo centro de Murcia y Cartagena, ya que estas tienen unos precios desde 200 a 300 euros por persona, e igualmente pagando aparte los servicios de agua y luz.

Desde UCE Murcia consideramos muy llamativo que la actual crisis económica haya supuesto una bajada en la renta de los arrendamientos para uso de vivienda y no en cambio en los destinados para estudiantes, que siguen manteniendo los mismos precios desorbitados que regían en épocas de esplendor económico; lo que supone de por sí un abuso hacia este colectivo de usuarios, pudiendo calificarlo de un abuso agravado si tenemos en cuenta las dificultades económicas añadidas que tienen los estudiantes.

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