En la era digital, el sector inmobiliario ha evolucionado notablemente. Las agencias ya no dependen únicamente de contratos en papel ni de visitas presenciales para cerrar acuerdos. Hoy en día, la mayoría de las operaciones se realizan a través de contratos telemáticos, lo que ha generado la necesidad de figuras técnicas como el perito informático, cuya colaboración con el sector inmobiliario es cada vez más habitual. Así nace la relación profesional entre el perito informático y la inmobiliaria, una alianza clave en el entorno jurídico y tecnológico actual. Tanto es así, que Gabinetes Periciales, como GlobátiKa Peritos Informáticos, prepara a los agentes de la propiedad inmobiliaria con aplicaciones específicas para firmar acuerdos mediante una grabación certificada que no necesita un papel y tienen validez judicial al firmar biométricamente. Esto se hace para las firmas no presenciales, por ejemplo, en casos donde el cliente está haciendo la visita con una videoconferencia certificada de una propiedad y realiza la firma sobre la marcha. La prueba biométrica puede ser prensencial, como por ejemplo, el dedo o la cara; o telemática con un Certificado de Prestador Cualificado Digital mediante IP y certificado online.

¿Qué es un contrato telemático en el sector inmobiliario y cómo el Perito Informático le da Validez?

Un contrato telemático es un acuerdo legal formalizado mediante medios electrónicos. En el contexto de una inmobiliaria, estos contratos pueden abarcar desde el encargo de venta de un inmueble hasta el contrato de arrendamiento, pasando por reservas de compra, arras, o incluso contratos de gestión de alquileres. Así, WhatsApp es un medio contractual: Lo que se pone en WhatsApp es un contrato porque se identifican el origen y destino de la comunicación (los números de las dos personas que están a su vez referenciados a un nombre y apellido por el operador), lo que se dice, que es el texto (por ejemplo, me quedo con el piso, no se lo enseñes a nadie más); y el canal que es el propio WhatsApp que lo certifica el Perito Informático.

Este chat de whatsapp se puede certificar presencialmente, en notaría (si es una comisión importante la que está en juego y así se le da aún más validez si cabe) o, de forma telemática, si corre mucha prisa y se quiere evitar que la otra parte pueda borrar la conversación.

Lo más importante en estos contratos es la validez jurídica del consentimiento otorgado por medios digitales. Es decir, que ambas partes acepten el acuerdo mediante firma electrónica, aceptación vía correo electrónico, o incluso mediante plataformas con certificados digitales. Si no ha existido la firma electrónica, la peritación informática de la conversación telefónica también es válida. Por este motivo, las personas que trabajan en inmobiliarias nos dan sus terminales para que los preparemos con sistemas de grabación de llamadas que son legales siempre y cuando el vendedor hable en su nombre.

Los contratos telemáticos permiten a las inmobiliarias trabajar con mayor rapidez, comodidad y seguridad, especialmente en transacciones con clientes internacionales o que se encuentran fuera de la ciudad.

Tipos de contratos telemáticos que utilizan las inmobiliarias y se pueden peritar informáticamente para darle validez judicial incluso por WhatApp, correo o por voz.

Contrato de encargo de venta: Es el acuerdo mediante el cual el propietario autoriza a la inmobiliaria a vender su inmueble. Puede incluir cláusulas de exclusividad y se firma digitalmente.

Contrato de arrendamiento: Utilizado tanto para alquiler de corta como de larga duración. Las firmas digitales y plataformas como DocuSign o Signaturit han facilitado su adopción.

Contrato de arras: Uno de los más comunes. Se formaliza cuando el comprador entrega una cantidad de dinero como garantía de compra. Suelen hacerse online, y quedan registrados electrónicamente.

Contrato de gestión de propiedades: Firmado entre la inmobiliaria y el propietario del inmueble para que la primera se encargue de la gestión integral del alquiler.

Contratos de compraventa condicionada: Acuerdos donde la compraventa se formaliza al cumplirse ciertas condiciones, como aprobación de una hipoteca.

El respaldo técnico y legal en este tipo de documentos es esencial, y aquí es donde entra en juego el perito informático y la inmobiliaria, una relación que permite validar la autenticidad de firmas electrónicas, trazabilidad de comunicaciones y garantizar que los procesos sean judicialmente válidos.

Tipos de clientes de las inmobiliarias

Las inmobiliarias se enfrentan diariamente a diversos perfiles de clientes, lo que condiciona el tipo de contrato y el enfoque de la relación.

Clientes propietarios: Personas que desean vender o alquilar su propiedad. En muchos casos, son quienes firman el contrato de encargo de venta o gestión.

Clientes compradores o arrendatarios: Buscan una vivienda en propiedad o en alquiler. Son quienes suscriben contratos de arras, alquiler o compraventa.

Inversores: Suelen firmar contratos para compra de inmuebles con rentabilidad o alquileres vacacionales. Su perfil es más técnico y suelen exigir más formalismo legal y digital.

Clientes internacionales: No siempre se encuentran físicamente en el país, por lo que los contratos telemáticos son fundamentales para cerrar acuerdos a distancia.

Clientes conflictivos o morosos: Aquellos que, tras firmar un contrato, intentan evitar el pago de honorarios o incumplen las condiciones pactadas. Aquí es donde los contratos telemáticos bien elaborados y el respaldo técnico son vitales.

En estos últimos casos, el perito informático y la inmobiliaria pueden colaborar estrechamente para demostrar la validez de las firmas digitales, comunicaciones por correo electrónico, fechas y condiciones aceptadas electrónicamente. Esta prueba electrónica puede ser clave en procedimientos judiciales.

Prestador de servicios

Y, ¿si el cliente potencial es de alto valor y quiero protegerme y prevenir un problema en vez de peritar una conversación cuando ya ha ocurrido el inconveniente?

Las inmobiliarias que tienen clientes de alto valor, necesitan sistemas en sus terminales móviles que permitan generar contratos con validez judicial en Europa. Para esto, los Peritos Informáticos de GlobátiKa Peritos Informáticos, instalan aplicaciones de certificación inmediata que, en cuanto se genera la visita o se prevé que el cliente tome una decisión, se genera el certificado con validez eIDAS en Europa o un certificado específico para Estados Unidos, que se envía directamente al cliente. Esto ya le está diciendo al futuro comprador «Oye, ya has firmado y esta es tu copia digial legal, no te puedes echar atrás». El coste de estos servicios es mínimo en comparación con la cantidad de dolores de cabeza que puede evitar y, sobre todo, que es inmediato.

Sentencias a favor de inmobiliarias contra clientes morosos

Existen diversas sentencias judiciales en las que las inmobiliarias han salido favorecidas frente a clientes que se negaron a pagar comisiones o alegaron desconocimiento del contrato firmado digitalmente. Veamos algunos casos representativos:

Caso 1: Audiencia Provincial de Madrid – 2022

Una inmobiliaria demandó a un cliente por no pagar la comisión pactada tras cerrar una venta. El cliente alegaba que nunca firmó contrato. Sin embargo, la inmobiliaria presentó el contrato firmado electrónicamente y un informe pericial informático que acreditaba la autenticidad y validez del documento.

Resultado: El juez dio la razón a la inmobiliaria, validando la firma digital y obligando al cliente a abonar la comisión más intereses.

Caso 2: Audiencia Provincial de Barcelona – 2021

Una clienta alquiló una propiedad a través de una inmobiliaria y posteriormente se negó a pagar los honorarios intentando evitar al agente inmobiliario, alegando que la firma digital no era suya. Gracias a un informe técnico de un perito informático, se pudo demostrar que la firma fue realizada desde su dispositivo móvil, y que había interacción previa mediante correo electrónico aceptando las condiciones.

Resultado: Sentencia favorable a la inmobiliaria, que cobró la comisión y los gastos procesales.

Caso 3: Juzgado de Primera Instancia de Sevilla – 2023

Una inmobiliaria fue demandada por un cliente que quería anular un contrato de exclusividad, alegando que no lo había firmado. La inmobiliaria presentó registros electrónicos de la plataforma de firma utilizada, correos con aceptación y un peritaje informático.

Resultado: El juez reconoció la validez del contrato digital y respaldó a la inmobiliaria, que mantuvo el encargo de venta exclusivo.

Estos casos evidencian cómo la colaboración entre el perito informático y la inmobiliaria es esencial cuando se trata de resolver disputas legales que implican medios electrónicos. La figura del perito actúa como garante de la trazabilidad, integridad y validez jurídica de las pruebas digitales, aportando tranquilidad a las agencias inmobiliarias.

GlobátiKa Peritos Informáticos

En un entorno donde las operaciones inmobiliarias se digitalizan cada vez más, contar con contratos telemáticos claros y técnicamente verificables es imprescindible. Las inmobiliarias necesitan protegerse frente a posibles incumplimientos contractuales, y para ello es crucial la figura del perito informático.

La relación entre el perito informático y la inmobiliaria no solo es estratégica, sino también preventiva. Ayuda a construir pruebas sólidas desde el inicio de la relación contractual y garantiza que las gestiones digitales tengan pleno valor jurídico. En definitiva, una colaboración que ha llegado para quedarse en el sector inmobiliario.