A pesar del optimismo que pueda generar el aumento de la demanda y el número de operaciones, un examen un poco más pausado del mercado inmobiliario nos alerta sobre la complicada situación que atraviesa, tanto el mercado de venta como el mercado de alquiler: la falta de oferta disponible.

Esperamos que la tendencia alcista de los precios en venta y alquiler se mantenga durante 2025. No tenemos ningún dato ni tendencia que nos haga pensar que el precio puede estabilizarse y mucho menos bajar. En ambos mercados, tanto en venta como en alquiler, el déficit de vivienda es tan enorme que la tensión en los precios seguirá empujándolos hacia arriba.

Venta

Precios/oferta/esfuerzo

La criminalización de la construcción de vivienda en los últimos años, la falta de previsión en el desarrollo del suelo, la ausencia de diálogo político que busque soluciones, el ruido populista alrededor de la vivienda, los laberintos burocráticos, la importante carestía de mano de obra, la desaparición de constructoras y empresas especializadas y el incremento demográfico han provocado una tormenta perfecta en los territorios más dinámicos del país.

A la ya de por sí importante demanda se le podrían sumar nuevas familias animadas por la rebaja en los costes de financiación, lo que posiblemente provoque una aceleración en los incrementos de precio y en la reducción del stock disponible. El nuevo abaratamiento de la financiación traerá consigo un aumento de la demanda, por lo que se complicará la accesibilidad a la vivienda en venta en los mercados más demandados y, por consiguiente, los precios seguirán creciendo.

2024 cerrará con un incremento cercano al 10% en los precios de compra (un porcentaje más elevado aún en los mercados más dinámicos), una tendencia que se mantendrá al alza durante 2025.

Del mismo modo, el porcentaje de ingresos familiares necesarios para acceder a una vivienda seguirá aumentando, superando en cada vez más mercados la recomendación de los expertos de no destinar más de un tercio de los ingresos al pago de la vivienda.

Compraventas

Terminaremos el año en el entorno de las 600.000 viviendas vendidas, lo que supondrá una ligera subida frente a lo registrado en 2023. No es previsible que durante el próximo año se experimente un significativo aumento del número de operaciones, entre otros motivos por la constreñida oferta disponible aunque la llegada de producto que se está actualmente construyendo puede mejorar ligeramente el dato de viviendas vendidas.

Hipotecas

La concesión de hipotecas ha ido de menos a más a lo largo de 2024. El año comenzó con los tipos de interés aún elevados, pero ya iniciando una caída que se ha prolongado durante todo el año, acelerándose desde el mes de junio con las medidas del BCE. La fuerte competencia entre bancos en la oferta hipotecaria ha apuntalado el fuerte crecimiento en el volumen hipotecario para compra de vivienda. La otra cara de la moneda es el volumen de subrogaciones o cambios de banco, que como era de esperar ha perdido fuelle respecto a la fuerte actividad de 2023. Esto hace que la estadística general de volumen hipotecario no crezca tanto.

Durante el segundo semestre de 2024 volvieron a ser más populares las hipotecas a tipo fijo, quitando protagonismo a los modelos mixtos que resultaban tan atractivos mientras los tipos se mantuvieron altos. Si no se produce ningún evento que haga incrementar de nuevo la inflación o que reduzca el apetito de los bancos por conceder hipotecas, es muy posible que durante 2025 sigamos viendo mucha actividad hipotecaria, con tipos fijos muy competitivos.

Alquiler

Precios/oferta/esfuerzo

La oferta disponible se encuentra en niveles mínimos, la competencia entre familias por una misma vivienda se ha cuatriplicado y los precios siguen creciendo. Las políticas que nos han conducido a esta situación de emergencia siguen aplicándose y no hay visos de que vayan a reconducirse en los próximos meses. Al contrario, la presiones para seguir profundizando en ellas están aumentando, lo que podría empeorar aún más el acceso de las familias a la vivienda en alquiler.

Observamos dos escenarios, uno muy malo y el otro peor.

El muy malo es el conjunto del país, con especial incidencia en los grandes mercados, donde está vigente la Ley de Vivienda pero no se han aplicado todavía los controles de precio. En estas zonas la oferta de alquiler seguirá cayendo, aunque, al encontrarse ya cerca del suelo tras varios años de desplome, es posible que las caídas sean más suaves o que incluso se estabilicen. La inseguridad que sienten los propietarios seguirá haciendo mella en la accesibilidad de las viviendas, ya que solo se sentirán seguros si su nuevo inquilino responde a un perfil de alta cualificación financiera y bajo riesgo de impago. Los precios, por su parte, seguirán creciendo con fuerza al ser la demanda muy superior a la oferta.

El peor de los escenarios se dará en aquellas zonas en las que la dureza de la intervención del mercado del alquiler es mayor: Cataluña principalmente, pero también es posible que se sumen Euskadi, Navarra y Asturias. En estas zonas los propietarios se seguirán sintiendo especialmente perseguidos y sin ningún incentivo para mantener sus viviendas en el mercado, por lo que la reducción de la oferta será mucho más marcada que en el resto del país. Solo en la ciudad de Barcelona el stock de alquiler disponible se ha reducido en un 75% en 5 años en los que ha tenido dos periodos de control de precios, por lo que es esperable que las nuevas ciudades que se animen a intervenir los precios, que ya cuentan con parques exiguos de viviendas en el mercado, verán cómo la oferta prácticamente desaparece y la dificultad de acceso a la vivienda por parte de sus ciudadanos se dispara.

La experiencia muestra que solo las viviendas en peores condiciones permanecen en el mercado en estas situaciones, lo que conllevaría (como se vio en Barcelona en 2021) que los precios siguieran creciendo.

Competencia entre potenciales inquilinos

Otro de los escenarios perversos que se vivirán en los nuevos mercados que apliquen el control de precios es el aumento exponencial de la competencia entre familias para acceder a una vivienda. En la ciudad de Barcelona esa cifra se multiplicado hasta llegar superar las 60 familias de media. Esto no solo genera una enorme ansiedad en las familias, sino que convierte el alquiler en coto exclusivo de aquellos perfiles con mejores salarios, más ahorros, mayor apoyo familiar o gran seguridad laboral. Los propietarios tendrán cada vez más perfiles entre los que elegir, y se decantarán siempre por aquellos que les ofrezcan una mayor seguridad de cobro y de recuperación de la vivienda en caso de impago; y en este escenario las familias más vulnerables o aquellas en riesgo de serlo serán siempre descartadas.

Espejismo de oferta

Aun así, es posible que durante los primeros meses del año asistamos a un espejismo en forma de recuperación interanual en el volumen de viviendas en el mercado. Aunque su impacto será poco relevante no será debido a que la Ley de Vivienda esté comenzando a dar buenos frutos, sino a la vuelta al mercado de algunas de las viviendas alquiladas a partir de marzo de 2019, cuando los contratos pasaron de 3 a 5 (ó 7) años. Este número será una fracción de todo lo que se alquiló en aquel momento, y aunque las familias apenas lo notarán, es posible que dé cierto respiro temporal a las estadísticas.

Hipótesis efecto Dana

Es una incógnita cómo afectará la reciente Dana de Valencia al mercado inmobiliario, más allá de las esperables anomalías que se vivirán en la provincia de Valencia por el número de viviendas afectadas y familias desplazadas. Es posible que propietarios e inquilinos de viviendas construidas en zonas inundables por todo el país se sientan incómodos ante la posibilidad de vivir una tragedia así, por lo que podrían decidir venderlas o resolver sus contratos de alquiler para mudarse a otras zonas con menor riesgo. Este efecto se trasladaría también a la demanda, que centraría su interés fuera de estas zonas, por lo que la presión sobre esas viviendas disminuiría y es posible que pudieran verse, incluso, caídas de precio. Aun así, es solo una hipótesis que deberá confirmarse en los próximos meses.