Century 21 España, en colaboración con Urban Data Analytics y Confidencial Imobiliário, ha realizado la segunda edición del "Estudio sobre la capacidad de acceso a la vivienda de las familias en la Península Ibérica". La primera gran conclusión de este estudio es que los ingresos netos medios de las unidades familiares en España son prácticamente el doble que los de las familias portuguesas, teniendo en cuenta la diferencia salarial

Los ingresos medios disponibles de las familias españolas en las capitales de las comunidades autónomas van desde los 2.900 € de Mérida hasta los 4.300 € de Madrid, aunque, en la mayoría de las ciudades, se mueven en la horquilla que va de los 3.300 € a los 3.700 €. Además de Madrid, Barcelona también registra ingresos medios familiares superiores a los 4.000 €.

El estudio demuestra que, excluyendo las principales ciudades ibéricas, los ingresos familiares son bastante homogéneos dentro de cada país. Sin embargo, a diferencia de los ingresos, existe una marcada discrepancia entre las diferentes capitales en cuanto al precio de las viviendas.

En Portugal, los ingresos netos disponibles de las familias oscilan entre los 1.973 € de Lisboa y los 1.426 € de Viana do Castelo, mientras que la media de las capitales de distrito se sitúa en los 1.545 €.

Importe medio para adquirir una casa

En España, Madrid y Barcelona son las únicas ciudades que registran valores medios de adquisición de vivienda superiores a 300.000 €, y Palma de Mallorca, probablemente debido a su vocación turística, es la que más se acerca a este nivel con aproximadamente 280.000 €. En general, las ciudades del norte tienden a tener precios más elevados, destacando Bilbao y Pamplona, ambas por encima de los 200.000 €. En el caso de las demás ciudades, los precios oscilan entre los 102.000 € y los 170.000 €, mientras que Mérida presenta un valor medio cercano a los 66.000 €.

En Portugal, el precio de un piso de 90 m2 varía entre los 375.480 € de Lisboa y los 59.040 € de Guarda, con una media nacional de 152.159 €. En las capitales de las regiones con mayor densidad de población, Lisboa y Oporto, los inmuebles tienen precios medios de 375.000 € y 250.000 €, respectivamente, lo que los coloca muy por encima de cualquier otra ciudad. Sin embargo, la región del Algarve también cuenta con algunos concejos con precios por encima de los 200.000 €.

En los núcleos urbanos de las ciudades costeras, universitarias o más turísticas, los precios suelen oscilar entre los 115.000 € y los 160.000 €. Por otro lado, el interior del país muestra precios notablemente más bajos, con la posibilidad de adquirir una casa de 90 m2 por menos de 100.000 €.

"La comparación realizada entre el acceso a la vivienda en España y Portugal revela enormes diferencias en los ingresos netos medios familiares entre ambos países, mientras que los precios de los inmuebles son similares. Además, se enfrentan al desafío común de la escasez de oferta en las áreas con mayor concentración demográfica, especialmente en las principales metrópolis como Lisboa, Barcelona y Madrid" comenta Ricardo Sousa, CEO de Century 21 Ibérica.

"La única manera de superar los desafíos de accesibilidad a la vivienda es aumentando la oferta de soluciones habitacionales que se ajusten a las expectativas y capacidades financieras de las familias. En este sentido, en Madrid se están desarrollando dos megaproyectos urbanísticos: Madrid Nuevo Norte y la Estrategia Sudeste (Valdecarros, Berrocales, Los Ahijones, Los Cerros y El Cañaveral), los cuales pondrán en el mercado un considerable número de viviendas en la capital española a partir de 2024. Esta realidad difiere notablemente de lo que se prevé para Lisboa e incluso para el Área Metropolitana de Lisboa (AML)", concluye Sousa.

Tasa de esfuerzo para la compra de una vivienda

Teniendo en cuenta estas conclusiones es evidente que, en el acceso a la vivienda, las familias españolas tienen una tasa de esfuerzo considerablemente menor en comparación con la de sus vecinos portugueses. Barcelona es la única ciudad española en la que comprar una casa de 90 m2 implica un gasto mensual que supera el 33 % de la tasa de esfuerzo recomendada. Palma de Mallorca se sitúa justo en el límite (33 %), mientras que el acceso a la vivienda en Madrid y Bilbao implica más del 30 % del presupuesto familiar, aunque de momento se mantiene por debajo del límite. En el caso de las demás capitales de provincia españolas, así como en las principales poblaciones de las áreas metropolitanas de Madrid y Barcelona, el esfuerzo para adquirir una vivienda está en torno al 20 %. Las tasas de esfuerzo más bajas se encuentran en Toledo (14 %), Murcia (13 %) y Mérida, que marca el mínimo nacional con un 10 %.

En Portugal, se observa un contraste considerable en este indicador. En Lisboa, la compra de una vivienda exige una tasa de esfuerzo del 67 %, mientras que en Oporto esta cifra se sitúa en el 50 %. Con un ligero descenso, la tasa de esfuerzo en Faro alcanza el 39 %. Con excepción de las capitales, la mayoría de los municipios en las áreas metropolitanas de Lisboa y Oporto, así como en el Algarve, presentan un indicador de esfuerzo del 30 % o inferior.

Muchas ciudades mantienen el esfuerzo para adquirir una vivienda cerca del 20 %, siendo Guarda con un 13 % la que registra la tasa de esfuerzo más baja del país. Sin embargo, se destaca que en 15 de las 18 capitales de distrito la tasa de esfuerzo es inferior a la recomendada.

"En 14 de 15 ciudades españolas analizadas, la gran mayoría de las familias no necesita superar la tasa de esfuerzo recomendada (33 %) para alquilar o comprar una vivienda. La excepción es Barcelona, donde la tasa de esfuerzo para acceder a una casa de 90 m2 se sitúa en el 34% en el caso de la compra y en el 40 % si hablamos de alquilarla", señala Ricardo Sousa.

El CEO de Century 21 Ibérica añade que "por otro lado, en Portugal, el mayor desafío en el acceso a la vivienda se observa en las áreas metropolitanas de Lisboa, Oporto y Algarve, que en conjunto presentan la mayor concentración demográfica del país. La tendencia de concentración de las familias en estas zonas urbanas provoca un aumento en la demanda y una mayor presión sobre una oferta de vivienda ya insuficiente y poco adecuada para la clase media en estas regiones".

Tasa de esfuerzo para alquilar una vivienda de 90 M²

En España, el alquiler de una vivienda de 90 m2 supera la capacidad económica de las familias únicamente en Barcelona (40 %). Madrid se sitúa en el límite (33 %), mientras que en el resto de las capitales esta opción implica destinar menos del 30 % de los ingresos netos medios mensuales disponibles. Esta tendencia se observa en la gran mayoría de los municipios de las áreas metropolitanas de Madrid y Barcelona. En el lado opuesto, Mérida registra la tasa de esfuerzo más baja para el alquiler (16 %), un indicador que se iguala o incluso resulta más favorable en algunos municipios de la región de Madrid.

En Portugal, la tasa de esfuerzo para el alquiler en 2022 ha superado el 53 % en las áreas metropolitanas de Lisboa y Oporto, así como en la capital y la ciudad de Oporto. En nueve capitales de distrito, los ingresos familiares no han sido suficientes para alquilar una vivienda de 90 m2, lo que ha implicado optar por viviendas más pequeñas. El límite se encontró en los 50 m2 observado en Lisboa, una tendencia que también se refleja en la media de las áreas metropolitanas de Lisboa y Oporto. Además de Oporto, en otras ciudades del país como Braga, Aveiro, Coímbra, Setúbal y Faro, conseguir un alquiler adecuado según los ingresos medios netos de las familias ha implicado un acceso a viviendas con una dimensión inferior a los 90 m2. En las ciudades del interior es donde los ingresos permitieron alquilar áreas iguales o superiores a 90 m2, alcanzando un máximo de 130 m2 en Beja.

Origen de las asimetrías

El alto grado de dificultad que sienten los españoles en el acceso a la vivienda es un reflejo de la falta de adecuación de la oferta de inmuebles existente al nivel de ingresos de las familias del país. Ya es indiscutible que, en España, la principal solución para resolver la cuestión de la accesibilidad a la vivienda pasa por aumentar el flujo de inmuebles para venta y alquiler, adaptados a los niveles de ingresos de las familias españolas. Sin embargo, en la comparación de indicadores observados en los dos países se identificaron más elementos que explican las diferencias acentuadas en las tasas de esfuerzo que separan a portugueses y españoles, en materia de acceso a la vivienda.

A pesar de esto, al analizar el mercado inmobiliario en las dos capitales de ambos países, cabe destacar la posición de clara ventaja de España frente a Portugal ya que Madrid, por ejemplo, tiene más de 21.000 inmuebles residenciales a la venta, de los cuales 8.500 -más del 40 % de la oferta- tienen un valor inferior a los 300.000 €. Por el contrario, el concejo de Lisboa, a pesar de tener más de 11.000 viviendas a la venta, tan solo 1.900 (17,2%) tienen un valor inferior a los 300.000 €.

Ricardo Sousa, CEO de Century 21 Ibérica señala a este respecto que "si analizamos Madrid y Lisboa de forma concreta, ambas capitales son incomparables en términos geográficos. La ciudad de Madrid ocupa una superficie seis veces superior a la de Lisboa, y registra una densidad de población inferior al de la capital lusa. Además, la oferta de inmuebles orientados a la clase media en Madrid es muy superior a la de Lisboa. En la ciudad portuguesa, la tendencia que predomina es la falta de viviendas que se adecúen a los ingresos medios de las familias y esto acentúa aún más la brecha entre los diversos indicadores analizados".

La accesibilidad a la vivienda es uno de los mayores retos a los que se va a enfrentar España en los próximos años. Por ello, desde la compañía consideran imperativo estimular una reflexión conjunta con el fin de encontrar las soluciones necesarias, para lo que consideran crucial una implicación total por parte de todos los agentes que conforman el sector inmobiliario español.

Nota metodológica

Este informe se basa en los ingresos medios de las familias en ambos países y presenta un análisis comparativo de los valores de alquiler y compra para acceder a una vivienda de 90 m2, así como las correspondientes tasas de esfuerzo. Se utilizan los criterios de referencia del 33 % de DSTI (Deuda de Servicio Total sobre los Ingresos), que son recomendados por los bancos centrales.

En España, el estudio consideró los municipios y capitales de las comunidades autónomas más importantes. En el caso de la Comunidad Valenciana, País Vasco y Andalucía, se ha incluido un análisis de más municipios, así como el estudio de las áreas metropolitanas de Madrid y Barcelona. Por su parte, en Portugal, el informe compara los ingresos netos medios anuales por familia y los costes de acceso a la vivienda en 40 municipios, incluyendo las capitales de distrito de Portugal Continental. Además, se realiza un análisis más detallado de los concejos de las áreas metropolitanas de Lisboa y Oporto, así como de la región del Algarve.

Los datos referentes a los ingresos de las familias se basan en las declaraciones de ingresos fiscales publicadas por el INE de cada país. En el caso de Portugal, los datos sobre precios y alquileres del mercado inmobiliario tienen como fuente Confidencial Imobiliário, mientras que en España la fuente utilizada es urbanData Analytics.