Se puede solicitar a un vecino la prohibición de realizar cualquier actividad que sea molesta, nociva, insalubre, peligrosa o ilícita como, por ejemplo, una fiesta o una barbacoa por el ruido, el olor o el humo ocasionados. Es posible prohibir el uso de las zonas comunes como terraza o piscina a un vecino moroso

El 7,86% de las consultas de los españoles sobre comunidad de propietarios en verano es por un problema con los vecinos. Así lo muestra un análisis realizado por Legálitas en base a las consultas recibidas por los abogados expertos en esta materia entre los meses de junio a septiembre de 2022.

De esta manera, se pone de manifiesto que con la llegada del verano surgen las rencillas en la comunidad de propietarios a causa de los toldos, piscinas, barbacoas en las terrazas comunitarias, ruidos por fiestas. Pero ¿qué es legal y qué no? Legálitas repasa cuáles son los límites que se deben respetar en las comunidades de vecinos para tener una convivencia sin incidentes.

Uso personal de la terraza comunitaria 

Todo propietario tiene derecho a disfrutar de las instalaciones de un inmueble, pero de modo que no suponga un abuso de derecho o un ejercicio antisocial del mismo, es decir, de modo que no perjudique al resto.

Por lo tanto, y ante lo dispuesto anteriormente, Legálitas explica qué hay que valorar si la utilización de la azotea causa algún perjuicio al resto de los vecinos, como quitarles visibilidad o luz al tender la ropa en este espacio común.

Sobre instalar un toldo diferente al resto de vecinos sin consultar con la comunidad de propietarios

Se considera innovación en los elementos comunes, ya que supone una alteración de la fachada, que es un elemento común. En consecuencia, es necesario obtener autorización de los propietarios de la comunidad constituidos en junta, salvo que esté expresamente autorizado en los estatutos.

Barbacoas en las zonas comunes de la comunidad de propietarios

Legálitas recuerda que se debe verificar que no exista prohibición administrativa. En el supuesto de no existir esa limitación administrativa, la decisión sobre el uso de zonas comunes se debe decidir en junta por votación, tal y como establecen los artículos 6 y 14 de la Ley Propiedad Horizontal, salvo que los estatutos lo regulen.

En todo caso, el uso de las barbacoas en zonas comunes no puede conllevar que suponga una actividad molesta, nociva, insalubre, peligrosa o ilícita, ya que lo prohíbe el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Cómo afectan las barbacoas privadas al resto de vecinos

Si los olores o humos molestan a otro vecino, Legálitas indica que podrá reclamar al amparo del artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, que se prohíba la actividad que sea molesta, nociva, insalubre, peligrosa o ilícita.

Colgar ropa o celebrar una fiesta en una terraza comunitaria

Es importante, previamente, verificar que la terraza sea transitable y que no exista ninguna limitación administrativa. El artículo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, establece a todos los propietarios la obligación de respetar las instalaciones generales de la comunidad y los demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando que se causen daños o desperfectos.

Ruido en fiestas privadas o en las zonas comunes

Legálitas explica que el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal señala que "al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él (…) actividades que contravengas las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas".

El artículo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal establece a todos los propietarios la obligación de respetar las instalaciones generales de la comunidad y los demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando que se causen daños o desperfectos.

El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, avisará a quién realice las actividades prohibidas que cese en ella, bajo advertencia de iniciar las acciones judiciales procedentes.

Si el infractor persiste en su conducta, el presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada para ello, podrá entablar contra él la acción de cesación que se acuerde a través del juicio ordinario.

Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos sus derechos respecto a la vivienda o local.

Responsabilidad de los daños causados en la la comunidad

Legálitas expone que, como establece el artículo 1.902 del Código Civil "el que por acción u omisión cause un daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado". En este sentido, los padres son responsables de los daños causados por los hijos que estén bajo su guarda y los tutores de los perjuicios causados por los menores o incapacitados que estén bajo su autoridad.

Además, dado que se trata de un espacio comunitario, también es de aplicación lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, que en su artículo 9 dice que son obligaciones de cada propietario:

a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.

b) Mantener en buen estado de conservación el propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.

Responsabilidad de los incidente/accidentes en la piscina comunitaria

En cuanto a las responsabilidades por accidentes en la piscina si, como cada vez es más habitual, se ha delegado en una empresa las funciones de control de las piscinas, la responsabilidad será de esta, tanto la penal, si se diera el caso, como la civil, quedando exonerados de ello el presidente de la comunidad y el administrador de fincas, ya que la delegación de estas funciones y su ejecución en exclusiva hace excluir la responsabilidad a aquellos.

Si es la propia comunidad la encargada, Legálitas destaca que esta deberá velar por el correcto cumplimiento de las normas de régimen interno. Por lo tanto, en caso de producirse un incidente, la comunidad debe poder probar que la normativa se ha cumplido.

Y es que una cosa es haber adoptado medidas de control y diligencia exigibles en el cuidado y protección de las piscinas para que la posibilidad de su uso no dé lugar a un accidente y otra que, en el caso de que este haya ocurrido, se esté en condiciones de probar que estas medidas se han adoptado.

Toples en una piscina comunitaria

La respuesta no es sí o no, ya que es una actividad que puede ser regulada en las normas de régimen interno, aprobadas al amparo del artículo 6 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Por tanto, Legálitas aclara que hacer o no topless se deberá fijar en normas de régimen interno aprobadas por mayoría simple. Aunque no existen fórmulas para poder sancionar este incumplimiento de normas de régimen interno.

Prohibición de uso de zonas comunes a vecinos morosos

Si, conforme lo establece el artículo 21.1 de Ley de Propiedad Horizontal, la junta de propietarios podrá acordar medidas frente a la morosidad por el tiempo en que se permanezca en dicha situación, tales como el establecimiento de intereses superiores al interés legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones, siempre que no puedan estas medidas no sean abusivas o desproporcionadas o que afecten a la habitabilidad de los inmuebles.

Estas medidas no podrán tener en ningún caso carácter retroactivo y podrán incluirse en los estatutos de la comunidad. En todo caso, los pagos a favor de la comunidad devengarán intereses desde el momento en que deba efectuarse el pago correspondiente y éste no se haga efectivo.