El pasado 1 de febrero de 2022, el Consejo de Ministros propuso nueva ley que afecta a cuestiones relacionadas con la vivienda en el país. Dicha propuesta fue aprobada el 27 abril de 2023.

Desde TG Legal Consulting han analizado la nueva Ley de Vivienda para dar respuesta a todos los aspectos que pueden surgir a raíz de esta importante y novedosa ley por la que, tanto arrendadores como arrendatarios, se encuentran afectados.

Cuestiones clave que recoge la nueva ley de vivienda

Ampliación de las zonas tensionadas en el mercado de alquiler

Se facilitarán las condiciones para que se declaren zonas tensionadas, con el objetivo de que puedan abarcar una mayor área para la aplicación de las medidas de control del mercado de alquiler. En este caso, las zonas tensionadas dependerán de sus respectivas comunidades autónomas, delegando la revisión de las mismas a los Ayuntamientos de los municipios donde se encuentren dichas zonas.

La zona tensionada deberá reunir, al menos, dos condiciones:

Que el coste medio de la hipoteca o alquiler más gastos y suministros básicos supere el 30 % de la renta media de los hogares.

Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado al menos 3 puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración de zona tensionada.

Nueva concepción de grandes tenedores

Con esta nueva ley, los grandes tenedores pasarán a ser aquellas personas físicas o jurídicas que tengan en propiedad 5 o más viviendas en zonas tensionadas o hasta 10 viviendas (o 1.500 m²) en zonas no tensionadas.

En el caso de pequeños propietarios, ahora serán considerados como tal aquellas personas físicas o jurídicas que tengan en propiedad menos de 5 viviendas.

Límite de la actualización anual del alquiler

A partir de enero 2024, las actualizaciones de los alquileres se verán limitadas a un máximo de 3 % y quedarán desvinculadas del IPC. El objetivo será introducir en el año 2025 un nuevo índice de referencia por el cual se vincularan todos los alquileres, siendo más estables e inferiores a los marcados en el IPC.

Regulación del precio de los alquileres en zonas tensionadas

Otros de los puntos más destacables de esta normativa reside en regular y limitar los precios de los alquileres fijados por los propietarios de viviendas que se encuentren dentro de las zonas tensionadas, con la finalidad de contener y reducir los altos precios de alquiler de dichas viviendas.

Los límites de precio deberán ser establecidos según la modalidad de contrato y del tipo de propietario, esto quiere decir, pequeño arrendador o gran tenedor.

Traslado al casero de pagar los honorarios de las inmobiliarias

Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato ya no correrán a cargo de los arrendatarios, pasando dicha carga a los arrendadores. Por tanto, el arrendatario únicamente tendrá la obligación de pagar la fianza y la garantía adicional, si la hubiese, al firmar un nuevo contrato de alquiler.

Por otra parte, se prohíbe aumentar el precio del alquiler añadiendo nuevos gastos no contemplados, como pueden ser los gastos de comunidad.

Prohibición de cláusulas que permitan eludir la aplicación de esta nueva ley de vivienda

No se podrá incluir cláusulas en el contrato de alquiler que expongan la no aplicación de las medidas que se recogen en la nueva ley, con la finalidad de proteger al arrendatario de no verse forzado a firmar un contrato de alquiler abusivo.

Refuerzo de protección frente a los desahucios

Se destacan las siguientes medidas:

Nuevas prórrogas en los procedimientos de lanzamientos.

Acceso obligatorio a los procedimientos de solución extrajudicial para personas vulnerables.

Delegación a las comunidades autónomas de mecanismos para la mediación y alternativa habitacional.

Erradicar los desahucios sin fecha predeterminada.

Beneficios fiscales para propietarios en el IRPF

Los pequeños propietarios que se encuentren en zona tensionada tendrán derecho a aplicar incentivos fiscales en el IRPF para poner su vivienda de alquiler, compensando el incremento del precio de los nuevos contratos de alquiler.

Recargo del IBI para viviendas vacías

Se trata de incentivar el alquiler de viviendas, con el objetivo de imponer un recargo en el IBI de aquellas viviendas que lleven vacías más de dos años para propietarios con más de cuatro viviendas en el mismo municipio. Dicho recargo puede ascender hasta el 150 %.

Prohibición de recalificación de las viviendas públicas

Las viviendas que reciban la catalogación de viviendas protegidas, que se promuevan sobre suelos cuyo destino sea el de viviendas sometidas a algún régimen de protección pública, tendrán la consideración de calificación de protección pública permanente.

Estas situaciones anteriormente mencionadas generan nuevos conflictos, por lo que desde TG Legal Consulting ofrecen asesoramiento civil, tanto a los arrendadores como a los arrendatarios, que atraviesen problemáticas ligadas a la nueva Ley de Vivienda.