Los alquileres razonables son aquellos a los puede acceder una familia destinando el 30% de sus ingresos, teniendo en cuenta los precios y los ingresos medios en su ciudad

Palma, Málaga y Barcelona son las ciudades con un menor porcentaje alquiler razonable

Barcelona es la ciudad en la que la diferencia entre el alquiler razonable y el precio de mercado es mayor: 392 euros mensuales

El 42% de la oferta de actual de pisos de dos habitaciones en alquiler en España tiene un precio razonable. Esto significa que es accesible para una familia con ingresos medios que no destine más del 30% de los mismos al pago: debería pagar un máximo de 764 euros mensuales, mientras que el precio mediano de un piso de 2 habitaciones se situaba en diciembre de 2022 en 800 euros mensuales.

Aun así, el reparto de estos alquileres razonables no es homogéneo y la escasez de los mismos es especialmente llamativa en los grandes mercados, con Palma a la cabeza. En la capital balear solo un 18% de los pisos de 2 habitaciones son económicamente aptos para una familia con ingresos medios de la ciudad: el precio razonable de un alquiler se sitúa en 913 euros mensuales, mientras que el precio de mercado de un piso de 2 dormitorios en la ciudad alcanza los 1.159 euros. A continuación se sitúa Málaga, con el 21% de los pisos con precios por debajo del límite razonable, y Barcelona, con el 24% del parque apto para los alquileres razonables. El cuarto puesto es para la ciudad de Alicante, donde los ingresos medios darían para alquilar el 34% de las viviendas, y después encontramos a Madrid con el 35%. Con porcentajes por debajo del 50% están las ciudades de Valencia (39%), Bilbao (41%) y San Sebastián (44%).

En el lado opuesto se sitúa la ciudad de Teruel, donde el 100% de los pisos de dos habitaciones serían accesibles para una familia de ingresos medios. Le siguen las ciudades de Cuenca (99%), Ciudad Real (98%), Ávila (98%), Palencia (98%), Cáceres, Ourense y Soria (97% en los 3 casos).

Precios razonables

El consenso financiero aconseja que una familia no destine más del 30% de sus ingresos al pago de una vivienda (al alquiler en este caso), pero los ingresos no son homogéneos en todas las capitales españolas, por lo que el límite de este alquiler razonable varía entre unas y otras. Idealista/data ha utilizado los datos de ingresos por hogar publicados por el INE de cada capital de provincia y con esa cifra ha calculado cuál sería el máximo precio del alquiler que podrían pagar en cada una de ellas (lo que denominamos el alquiler razonable). La ciudad que tiene los alquileres razonables más elevados es San Sebastián, donde se alcanzan los 1.092 euros mensuales de presupuesto razonable. Le siguen Madrid (1.075 euros/mes), Barcelona (1.011 euros/mes), Girona (980 euros/mes), Toledo (946 euros/mes), Bilbao (929 euros/mes), Palma (913 euros) y Pamplona (906 euros/mes).

En el lado opuesto, donde los ingresos familiares son más bajos, se encuentran Zamora (723 euros/mes), Huelva (729 euros/mes), Salamanca (742 euros/mes) y Alicante (744 euros/mes).

Precios de mercado

Según los datos del INE, los hogares españoles están compuestos por 2,4 personas de media, por lo que un piso de 2 dormitorios sería la mínima unidad en la que debería instalarse una familia. En este caso, los pisos que cumplen con esta característica tienen un precio actual de mercado de 1.403 euros al mes en Barcelona, seguidos por los 1.200 euros de Madrid, los 1.190 euros de San Sebastián y los 1.159 euros de Palma. Por debajo de los 1.000 euros se encuentran Valencia (954 euros), Bilbao (950 euros), Málaga (898 euros) y Alicante (830 euros). En la parte inferior, en cambio, encontramos a Ciudad Real, donde un piso de 2 habitaciones tiene un coste actual de 450 euros mensuales.

En cuanto a las diferencias entre el precio razonable y el precio de mercado, Barcelona se dispara frente al resto, ya que el alquiler de mercado es 392 euros más caro que el razonable. A continuación se encuentran las diferencias de Palma (246 euros más caros), Málaga (143 euros), Madrid (125 euros), San Sebastián (97 euros), Valencia (95 euros), Alicante (87 euros) y Bilbao (21 euros). En todas las demás capitales, el precio mediano de un piso de 2 habitaciones es inferior al razonable. En Ciudad Real el alquiler de mercado es 408 euros más barato que el razonable, seguida de Teruel (373 euros más económico), Soria (314 euros más barato), Jaén (314 euros) y Toledo (305 euros).

Tasa de esfuerzo

Las ciudades en las que las diferencias entre el precio razonable y el de mercado son más elevadas son las que también exigen un mayor esfuerzo a las familias que viven de alquiler. Barcelona lidera la tasa de esfuerzo para alquilar una vivienda de 2 dormitorios: las familias barcelonesas deben destinar el 39% de sus ingresos al pago del alquiler, una tasa que supera en mucho el 30% fijado por los expertos. Por encima de ese esfuerzo se sitúan también las ciudades de Palma (35%), Málaga (33%), Madrid (31%), Valencia (31%), Alicante (31%) y San Sebastián (30%). En otras grandes ciudades el esfuerzo necesario se acerca al límite, pero aún no lo ha rebasado: Bilbao (29%), Sevilla (28%), Santa Cruz de Tenerife (28%) y Las Palmas de Gran Canaria (26%). Por el contrario, la menor tasa de esfuerzo se da en Ciudad Real (14%), Teruel (16%), Jaén, Palencia, Cáceres y Cuenca (17% en las 4 ciudades).

Para Francisco Iñareta, portavoz de idealista, "los datos muestran que en España existe un volumen suficiente de alquileres razonables, pero éstos no se encuentran en los mercados en los que se concentra la demanda. Y es en estas ciudades tan dinámicas para el alquiler en donde las diferencias entre los alquileres a precio de mercado y de precio razonable más se alejan y donde la oferta de este tipo de viviendas es insuficiente. Para revertir esta situación y que los alquileres vuelvan a ser una opción válida para las familias de los principales mercados se hace imprescindible tomar medidas que aumenten significativamente la oferta.

En muchas zonas de España analizadas en este informe los cambios regulatorios son cada vez más acuciantes y urgentes. Los experimentos regulatorios en Cataluña en general, y en Barcelona en particular, ejecutados en los últimos años no han conseguido los objetivos propuestos sino todo lo contrario: la desprotección de las familias más vulnerables aumentó, las posibilidades de encontrar una vivienda en alquiler razonable son cada vez más escasas y la oferta se ha desplomado. Además, en este tiempo, la calidad habitacional de los inmuebles empeoró, los precios han sufrido un espectacular aumento y la situación general del alquiler hoy en Cataluña y Barcelona es exponencialmente peor que apenas 3 años. Hay que repensar gran parte de las políticas aplicadas en los últimos años y hacer lo posible por aumentar el stock, dar seguridad jurídica a los propietarios y estabilidad regulatoria a los inversores y recuperar cuanto antes la confianza en el mercado."

Tabla con datos de todas las capitales y provincias españolas y metodología en las siguientes páginas

Metodología

Precio vivienda tipo

Mediana de los precios de los pisos de dos dormitorios publicados en cada área analizada. Teniendo en cuenta un tamaño medio actual de 2,4 personas/hogar en España según datos publicados por el INE, se analiza una vivienda tipo de dos dormitorios como el mínimo necesario para el establecimiento de un hogar.

Ingresos familiares netos y Tasa de esfuerzo por hogar (%) en alquiler

Latasadeesfuerzomide el pesodela vivienda sobre el poder adquisitivodel hogar. En particular, en el casodel alquiler, medimos latasadeesfuerzocomo la cuota anualdeingresos netos mediosdel hogar que sedestina al pagodel alquiler de una vivienda tipo de dos dormitorios.

Los valores de alquiler vienen directamentedela fuentededatos idealista, que disponedeprecios para cada ciudad. Por el contrario los datosdela renta neta familiar provienen del Instituto Nacional de Estadística (INE). Para España, el último dato disponible es el 2021 y para las capitales de provincia el 2020.

Stock (oferta)

Número de inmuebles que han estado activos durante el periodo analizado (cuarto trimestre de 2022).

Demanda

Indicador que mide la presión de la demanda sobre la oferta a través de los leads (contactos o interacciones) promedio que generan los anuncios publicados.