Las hipotecas para la adquisición de viviendas son las más populares, pero ¿qué pasa si se necesita dinero para construir la propia vivienda? Si es así, se necesitará realizar un préstamo hipotecario para el autopromotor

En este artículo se aborda toda la información que se necesita conocer sobre este tipo de producto y los bancos que lo ofrecen.

Lo primero. ¿Qué es una hipoteca autopromotor?

Es un producto financiero específico para aquellas operaciones de financiación de crédito inmobiliario, en la que el cliente es el promotor de la construcción de su vivienda.

Así pues, las hipotecas para autopromotores se utilizan para financiar la construcción de una casa en un terreno de la propiedad del usuario.

La finalidad es la de financiarnos la construcción de la nueva vivienda, la entidad bancaria que concede la financiación, irá pagando la construcción según vaya avanzando.

En este artículo se ofrece información sobre todos los aspectos de estas hipotecas para el sector de la construcción.

¿Qué bancos ofrecen hipotecas para autopromotor?

No hay muchos bancos que anuncien abiertamente las hipotecas para autopromotor.

En la práctica, sin embargo, la mayoría de los bancos pueden conceder un préstamo hipotecario para construirse una casa.

Así que lo mejor es ponerse en contacto con varios bancos, comparar sus ofertas y presentar la solicitud en el banco que parezca más interesante.

También se puede contratar a un agente hipotecario para que ayude a encontrar este tipo de hipoteca.

De hecho, es posible que cobren por ello unos honorarios, pero esto es siempre una verdadera inversión pues consiguen siempre mejores condiciones, y ayudar con todo el trámite.

Cómo funciona una hipoteca de autoptomotor

Por lo general, una hipoteca de autopromotor cubre entre el 80% y el 85% del presupuesto de construcción (pero se han llegado a financiar hasta el 100% del proyecto). El plazo suele ser de hasta 30 años.

Si la solicitud es aprobada, el banco hará llegar este pago en el plazo en el que se vaya a construir la vivienda. Por lo tanto, la entrega no se hace de una sola vez, sino en varias etapas.

Etapa inicial: Una vez aprobado, recibes un porcentaje, que servirán normalmente para pagar los gastos iniciales.

La "fase de certificación": El operador realiza varios pagos a medida que avanzan las obras. Antes de cada pago, el arquitecto responsable debe presentar un certificado de progreso para demostrar al banco que todo está en marcha.

Etapa de finalización: Una vez que el arquitecto haya confirmado la finalización de la obra y la casa esté lista para ser habitada, normalmente recibirá un pago final del 10% o el 20% del importe del préstamo.

Suele haber un periodo de carencia parcial durante los dos primeros años, en el que sólo hay que pagar los intereses. Pero esto habrá que solicitarlo a las entidades bancarias.

Después de este periodo, el capital y los intereses se pagarán en cuotas mensuales para amortizar el préstamo.

En cuanto a las demás condiciones, en la mayoría de los casos los tipos de interés de las hipotecas de autopromotor son ligeramente superiores a los de las hipotecas ordinarias.

También se debe leer detenidamente la letra pequeña para entender el coste final, ya que puede incluir tasas, productos adicionales y otros cargos a tener en cuenta.

Requisitos de la hipoteca para construir una casa

Es importante recordar que una hipoteca para autopromotor requiere una serie de documentos y aprobaciones. De lo contrario, el banco rechazará la solicitud y no se podrá financiar la construcción de su nueva vivienda.

Qué condiciones hay que cumplir:

Acreditar que se es propietario del terreno en el que se va a construir, y que éste está clasificado como suelo urbano. Para ello debe estar inscrito en el Registro de la Propiedad.

Los permisos de construcción los expide la oficina municipal del municipio donde se van a realizar las obras.

El diseño debe ser elaborado por un arquitecto y certificado por el colegio de arquitectos correspondiente.

El presupuesto de ejecución lo elabora el estudio de arquitectura.

Disponer de un certificado de eficiencia energética, que debe entregarse en la fase de diseño de la ejecución.

Además, por supuesto, se deben cumplir los requisitos de solvencia que normalmente se exigen para un préstamo hipotecario, es decir, ingresos suficientes, empleo estable y depósito.

¿Se puede solicitar una hipoteca de autoconstrucción si no se dispone de terreno?

La financiación para construir una casa puede ser más complicada si no se tiene un terreno sin cargas. Sin embargo, hay una serie de opciones que se pueden utilizar en esta situación:

¿Solicitar un préstamo para la autoconstrucción y financiar al mismo tiempo la compra del terreno?

Pocos bancos ofrecen esta opción, pero siempre se puede intentar negociarla.

¿Pedir un préstamo hipotecario por separado para comprar el terreno?

Es una opción que se puede estudiar, lo recomendable en estos casos es ponerse en manos de profesionales para que le asesoren adecuadamente, antes de iniciar las gestiones.

¿Comprar un terreno con un préstamo personal?

Esto implicará tipos de interés más altos, pero puede ser una opción si todas las demás opciones han fracasado.

Es importante recordar que todas estas opciones tienen costes mensuales más elevados. Así que hay que calcular de antemano si los ingresos actuales permiten pagar a plazos.

¿Se puede utilizar una hipoteca para financiar una casa prefabricada?

Sí, también se puede solicitar una hipoteca para construir una casa prefabricada o modular.

Se necesita la misma aprobación que en el apartado anterior de requisitos y se tendrá que demostrar que la casa es estable y está anclada al suelo. Esto significa que no es móvil.

Si la casa no está fijada al terreno, se puede financiar la construcción con un préstamo personal. Hay que tener en cuenta que los tipos de interés de estos productos rondan el 8% de tipo de interés, por lo que pueden resultar bastante caros.

¿Qué es un préstamo para la autoconstrucción y cómo funciona?

Una Hipoteca autopromotor es un préstamo hipotecario específicamente diseñado para personas que necesitan financiar la construcción de su propia vivienda.

A diferencia de las hipotecas para la compra de una vivienda ya construida, con la hipoteca de autoconstrucción el Banco proporciona al usuario fondos para la construcción de la propia casa.

El importe del préstamo no supera el 100% de los costes reales de construcción y, en el caso de un edificio terminado, siempre es hasta el 70% del coste de reposición.

Algunas hipotecas para autopromotor ofrecen plazos de amortización de hasta 30 años para la primera vivienda y de hasta 25 años para la segunda, con una carencia máxima de dos años a modo de ejemplo.

¿El coste del terreno está incluido en la hipoteca de la hipoteca autopromotor?

La hipoteca para autopromotor sólo financia la construcción de viviendas y uno de los requisitos es tener una prueba previa de la propiedad del terreno en el que se construirá la casa.

Sin embargo, si primero se compra el terreno en el que se construirá la casa, se puede solicitar una Hipoteca Otras Finalidades para obtener un préstamo hipotecario sin garantía de hasta el 60% del valor de tasación de la vivienda.