The Resort & Residential Hospitality Forum (R&R) que ha tenido lugar en el Algarve (Portugal) del 25 al 27 de octubre, acogió este miércoles un amplio debate sobre si es o no viable actualmente la construcción de grandes resorts inmobiliarios desde 0 en la sesión "Mercado residencial: el nuevo hogar lejos del hogar".

En este debate participó Jesús Abellán, CEO de Arum Group, que sostuvo que "los resorts de éxito son un ente muy complejo, difíciles de reproducir, que son destinos en sí mismos y que normalmente fueron creados por visionarios que han trabajado en su construcción durante años, invirtiendo muchísimo dinero en ello". Por ello, prosiguió, "en la actualidad es muy difícil crear nuevos resorts, debido fundamentalmente a que la gestión de grandes espacios, de terrenos donde desarrollar un campo de golf, un club de tenis o de hípica, grandes hoteles y una oferta inmobiliaria que ayude a rentabilizar el proyecto, encontraría numerosas barreras desde el punto de vista urbanístico y ambiental".

Abellán añadió que, en la actualidad, la financiación inicial necesaria solo para la compra de terrenos y para crear las infraestructuras necesarias es tan alta que es difícil conseguir el apoyo de entidades bancarias, ya que hasta el momento de vender la primera unidad inmobiliaria pueden pasar muchos años. "Se suele tardar entre 10 o 20 años en conseguir un beneficio", aseguró el directivo de Arum, compañía que gestiona resorts como Abama en Tenerife o La Manga Club, en Murcia.

En su opinión, esto en España no es un problema, ya que hay suficientes resorts que necesitan capital para poder reinventarse y que cuentan con el suficiente potencial para ser readaptados a las nuevas tendencias, dotarse de un diseño más moderno y de servicios deportivos, turísticos, y una oferta gastronómica y de ocio competitiva, "por lo que hay más campo en la rehabilitación de resorts existentes que en la posibilidad de hacer nuevos".

Esta sesión de R&R en la que participó Jesús Abellán fue moderada por Philip Bacon, director principal de Horwath HTL, con más de 35 años de experiencia en servicios profesionales de asesoramiento empresarial y dirección general en una amplia gama de empresas internacionales del sector inmobiliario y de la hostelería. Junto a ellos también intervinieron Christian Michel, vicepresidente en Europa de Wyndham Hotels & Resorts, compañía con un portafolio de más de 8.900 hoteles en todo el mundo; Daniel Correia, director de Real Estate de United Investments Portugal, miembro del Grupo de Inversiones Al-Bahar, propietario de Pine Cliffs Resort y de Sheraton Cascais Resort, entre otros; y Arturo Rueda, Jefe de Viabilidad y Planificación Comercial de Sotogrande, S.A, propiedad de Orion Capital Managers, la mayor urbanización privada de Andalucía.

En líneas generales todos coincidieron en el hecho de que puede haber más oportunidades para trabajar en proyectos que estén en desarrollo o ya con una estructura básica, y en transformar aquellos que no están funcionando.

Nuevas opciones para el segmento residencial

Mientras que en la oferta tradicional de la primera residencia el factor determinante de compra suele ser la ubicación (location), cuando hablamos de segunda residencia entran en juego otros componentes, como la accesibilidad (un aeropuerto internacional a menos de una hora), el desarrollo de actividades de ocio, culturales y deportivas, el acceso a todo tipo de servicios y un clima favorable la mayor parte del año. Tras el COVID, a estos elementos se le han añadido tres factores novedosos: en primer lugar, la disposición de espacio exterior (zonas ajardinadas, patios y terrazas que permitan una vida fuera del interior de la propiedad); en segundo lugar, la conectividad (por la necesidad del teletrabajo); y, por último, el respeto medioambiental y la eficiencia energética.

El debate permitió analizar cuáles son las nuevas tendencias en el segmento residencial: más allá de las segundas residencias, surgen ahora con fuerza las residencias ligadas a marcas hoteleras (branded residences), el hospedaje compartido (shared accommodation), o las estancias de larga temporada (extended stay), entre otros.

"Las branded residences son la nueva moda", apuntaron los ponentes. Los hoteleros lo están viendo como una oportunidad y se están subiendo al carro, mientras que los compradores persiguen una serie de cualidades de las que presume este tipo de producto, inspiradas en la economía circular y fundamentadas en la necesidad de aplicar un concepto pragmático al uso de la vivienda.

"Hay que tener en cuenta que el tiempo real de uso de una segunda residencia durante la vida laboral activa de una persona es bastante limitado, y por ahora el porcentaje de profesionales que pueden permitirse teletrabajar no es tan alto. Por ello, compartir la vivienda con un tercero puede ser una opción para limitar costes, conseguir los máximos servicios, obtener una rentabilidad, y despreocuparse de la decoración o del mantenimiento y actualización de la vivienda, cosa que ayuda también a preservar el valor futuro de la misma", argumentó Jesús Abellán.

Se destacó también que aquellos resorts turísticos que permiten a los propietarios y huéspedes teletrabajar y divertirse tienen enormes oportunidades de crecimiento. "El Covid y la conexión a Internet de alta velocidad han demostrado que es posible instalar una oficina prácticamente en cualquier lugar", concluyeron los ponentes.

Cada vez más personas convierten sus segundas viviendas en residencias principales. Esto puede reducir el impacto de la estacionalidad, pero conlleva una serie de retos complejos y posiblemente costosos a la larga para los destinos.

Arum Group, que está precisamente cerrando un acuerdo con una importante promotora para desarrollar iniciativas de branded residences y de segunda residencia, ha participado también como expositor con un stand en la edición de este año de The Resort & Residential Hospitality Forum, el único congreso inmobiliario centrado en los resorts que operan en Europa. Este año, el R&R tuvo como lema "El ocio lidera el retorno".

Según se ha hablado en este congreso, el apetito de inversión sigue siendo fuerte, con algunas marcas de hostelería que informan de una recuperación en el sector vacacional, con niveles de facturación similares a los del 2019, a medida que los viajeros de ocio recuperan el tiempo perdido durante el último año y medio. Los cambios sísmicos en la inversión en hostelería de ocio siguen sacudiendo el sector, con líneas cada vez más borrosas entre la vida personal y la laboral que exigen innovación en todos los aspectos de la experiencia de ocio y de los complejos turísticos.