La irrupción del Coronavirus ha provocado en tan solo un año una serie de cambios en todos los sectores de la sociedad, también ha acelerado tendencias, marcado nuevos horizontes y establecido nuevas reglas donde solo una cosa puede ser afirmada con certeza: la capacidad de adaptación es la clave para sobrevivir

En lo que respecta al sector de deuda y al Real Estate, la situación no ha sido ni mucho menos diferente. Así, Claudio Panunzio, Managing Partner del servicer HipoGes Iberia, afirma que el pasado ejercicio 2020 “ha sido especialmente difícil tanto para el sector del crédito como para el inmobiliario.”

2020: Un mercado con menos volumen

Sin duda el mercado ha visto afectado su evolución con la llegada de la COVID-19. “Los volúmenes de transacciones y de compraventas han sufrido una reducción muy importante a lo largo del segundo y tercer trimestre” afirma Panunzio, quien encuentra claramente los motivos para esta situación “primero por el confinamiento y después por la entrada del verano.”

La evolución del escenario dejaba entrever una recuperación en el último trimestre que “se ha materializado, pero no cabe duda de que ha alcanzado niveles más bajos de lo que se esperaba inicialmente”, apunta Panunzio.En palabras del directivo, “de momento tanto la continuidad en el acceso a la financiación bancaria como los préstamos ICO y ERTEs han ayudado mucho en poner un suelo a los volúmenes de transacciones”.

Por otro lado, se ha visto cómo de manera sorprendente los precios medios se han mantenido muy estables y con variaciones muy limitadas, lo que ha hecho que “muchos inversores hayan apostado de momento por no reducir sus expectativas en cuanto a los precios”, explican desde el servicer. Todos estos factores han originado que por primera vez “desde el inicio de este ciclo los volúmenes de carteras transaccionadas se hayan visto muy reducidos y tanto los inversores como las plataformas han tenido que compartir una tarta muy limitada en comparación con el pasado.”

Mayor presión para las plataformas

¿Cómo está afectando esta nueva realidad a las plataformas? Panunzio explica que los servicers tendrán que hacer frente a todo un reto, ya que “esta situación está generando mucha presión en las plataformas, tanto en términos de ingresos como en la capacidad de crecimiento, algo fundamental para poder seguir ofreciendo a sus empleados oportunidades de crecimiento profesional y para tener los recursos con los que seguir invirtiendo en tecnología y procesos, lo que resulta clave para poder seguir garantizando un servicio de calidad y cumplir con las expectativas y los business plans de sus propios clientes.”

Al igual que en el resto de sectores afectados, algo tan propio del ser humano como es la capacidad de adaptación se erige como el único método para lograr competir y sobrevivir en este mercado: “Sin duda a partir de 2021 veremos mucha más consolidación por parte de las plataformas, así como la necesidad de éstas de encontrar nuevas líneas de negocio con nuevos servicios y productos y con el desarrollo hacia nuevos mercados geográficos. En HipoGes tenemos esto muy claro y estamos actuando en consecuencia dedicando tanto recursos internos como capital a adaptarnos a los nuevos retos y escenarios que esta situación ha planteado”, apunta el directivo.

Nuevos escenarios, nuevas estrategias

Las fusiones y adquisiciones que el sector bancario está experimentando desde la crisis de 2008 también afectarán a este mercado: “En términos de negocio recurrente, nos enfrentamos también a un mercado con un número cada vez más limitado de entidades financieras tanto en España como en Portugal, lo que hará que el número de operaciones en los segmentos de NPLs y REOs se vayan reduciendo.”

Por otro lado, todo apunta a que vamos a observar cada vez más interés por parte de varios inversores en vender en el mercado secundario paquetes de deuda pequeños y medianos, esto se explica, en palabras de Panunzio, con un doble objetivo: “tanto para acelerar su performance que ha sido afectada por el COVID como para poder salir de sus inversiones en el caso de que su enfoque en la península se haya mutado.”

Nuevas tipologías de deuda cobrarán un mayor interés en el mercado, donde Panunzio destaca que “dos nuevas áreas de enfoque para muchos players serán también carteras de préstamos reestructurados y performing (PLs y RPLs) que los bancos están cada vez más dispuestos a vender y carteras de inmuebles para alquiler para lograr hacer frente a la menor liquidez que ofrece el producto inmobiliario para la venta.” Esta situación que pone de manifiesto el directivo ya está tornándose una realidad para muchos promotores, que “están cambiando su estrategia de negocio de un build to sell a un build to rent.”

Como sucede con la mayoría de sectores económicos afectados, desde HipoGes afirman que la vacuna jugará un papel clave: “En términos de producción de nuevos créditos morosos, nos movemos en un entorno de gran incertidumbre donde a mitad de 2020 se consideraba que los bancos españoles habrían visto la creación de aproximadamente €60 mil millones de nuevo producto en un escenario de incertidumbre sobre la vacuna, pero con los últimos avances y si el país tendrá la capacidad de cumplir con los objetivos logísticos de distribución podríamos enfrentarnos a un escenario más positivo.”

Además, Claudio Panunzio destaca que "nos dirigimos a un mercado ´extremadamente volátil´, donde aquellos que cuenten con mayores oportunidades serán quienes tengan la capacidad de adaptarse a la nueva realidad y cuenten con una base sólida, pero claramente será muy arduo para todos los participantes, tanto bancos como servicers e inversores.”