Palma de Mallorca, Madrid y Barcelona son las capitales donde más sube el precio en doce meses, con un incremento por encima del 1,3%. 

Sin embargo, durante el último semestre se detecta una caída de la vivienda nueva de hasta un -0,4% en 10 capitales de provincia de menor tamaño. 

El Índice de Confianza Inmobiliario frena su descenso y se estabiliza en 40,9 puntos sobre 100 en el cuarto trimestre de 2020. 

Los compradores necesitan una media de siete años y medio de sueldo íntegro para adquirir una vivienda de tipo medio. 

El índice de accesibilidad, que mide la capacidad de endeudamiento para acceder a una vivienda, mejora ligeramente en el cuarto trimestre, debido a la bajada en el Euribor y a la influencia del precio de la vivienda usada.

Sociedad de Tasación publica una nueva edición del Informe de Tendencias del Sector Inmobiliario que incluye la evolución tanto de los precios de la vivienda durante el segundo semestre de 2020, como de otros indicadores propios de correspondientes al cuarto trimestre de 2020.

La información utilizada para confeccionar el estudio procede de los datos de oferta de vivienda nueva en edificio que han sido captados por la red de colaboradores de ST y que también se utilizan para realizar las valoraciones. El trabajo de campo se ha desarrollado entre septiembre y diciembre de 2020, un periodo de tiempo en el que se han tenido en cuenta los valores de cerca de 40.000 viviendas de casi 2.600 promociones.

Estos datos son tratados mediante un riguroso procedimiento de depuración y normalización en base a criterios homogéneos (mediciones, consideración de anexos…) y obtención de posibles valores de transacción deduciendo posibles descuentos o comisiones mediante un procedimiento de simulación de compra. La información incluida en cada dato contiene 60 variables, utilizadas en la determinación de los valores medios en distintos ámbitos territoriales.

Además, el informe incorpora el estudio Build to Rent elaborado por urbanData Analytics (uDA), socio tecnológico de Sociedad de Tasación. El estudio realiza un análisis del mercado del alquiler para detectar cuáles son las provincias que presentan síntomas positivos para el desarrollo de promociones destinadas al alquiler.

El precio de la vivienda nueva sube un 0,9% y modera su ritmo de crecimiento

El precio medio de la vivienda nueva en el conjunto de las capitales de provincia de España ha aumentado un 0,9% durante el último año, hasta alcanzar los 2.476 €/m2 construido en diciembre de 2020, lo que supone un coste de 222.840 € para una vivienda de tipo medio de 90 m2. A su vez, la variación semestral ha sido de un 0,2%. El ritmo de crecimiento del precio se ha ralentizado por tercer ejercicio consecutivo, manteniendo así la tendencia hacia la moderación de los precios iniciada a finales de 2018.

Por su parte, el precio medio de la vivienda nueva en el resto de las ciudades estudiadas que no son capitales de provincia se ha situado en 1.678 €/m2 que representa un aumento del 1% con respecto a diciembre de 2019.

Por tipo de ciudad, el precio medio de la vivienda nueva en los municipios con población superior a 100.000 habitantes que no son capitales de provincia se ha situado en 1.826 €/m2, lo que supone una variación anual del 1,1%; mientras que en las que tienen más de 50.000 habitantes se ha elevado hasta los 1.710 €/m2, con un incremento del 1,1%.

En las ciudades de más de 25.000 habitantes, el precio medio de la vivienda nueva se ha quedado en 1.574 €/m2, con una variación anual del 0,9%; mientras que en los municipios de menos de 25.000 habitantes se ha situado en 1.537 €/m2, con una subida 0,5%.

A nivel de capitales de provincia, Palma de Mallorca es la que más ha incrementado su precio durante el último año, con una subida del 1,4% hasta los 2.162 €/m2. La variación semestral se ha reducido, eso sí, a un 0,4%. Por detrás le siguen Barcelona y Madrid, donde el crecimiento ha sido el 1,3%, hasta los 4.491 €/m2 y los 3.673 €/m2, respectivamente. Este ritmo se ha moderado durante los últimos meses, donde apenas se detecta una variación al alza del 0,2% y del 0,3%, en cada caso.

El precio de la vivienda nueva no ha caído en ninguna capital de provincia durante los últimos doce meses, pero tampoco ha aumentado en Salamanca, Soria y Zamora. Además, apenas ha crecido un 0,1% en Ávila, Albacete, Cuenca y Girona; y un 0,2% en Córdoba, Málaga y Murcia.

Sí se aprecia una leve caída del precio respecto a junio en 10 capitales de provincia: en Jaén, Albacete, Cáceres y Vitoria la vivienda nueva ha caído un 0,1%; en Ávila, Salamanca, Girona y Badajoz un -0,2%; en Murcia un -0,3% y en Guadalajara un -0,4%.

Por Comunidades Autónomas, Cataluña (3.983 €/m2), Madrid (3.673 €/m2) y País Vasco (2.755 €/m2) se mantienen con el precio más elevado por m2 construido. Por el contrario, Extremadura (1.206 €/m2), Murcia (1.263 €/m2), y Castilla La Mancha (1.440 €/m2) se posicionan como las comunidades que presentan precios de vivienda nueva más bajos.

Durante los últimos los doce meses, destaca el crecimiento de la vivienda de un 1,4% en Baleares, un 1,3% en Comunidad de Madrid y un 1,2% en Cataluña. Por su parte, las autonomías dónde menos ha crecido la vivienda nueva han sido Murcia (0,2%) y Navarra (0,3%).

En cuanto a la variación semestral, las principales subidas se han concentrado, de nuevo, en Baleares (0,4%) y en Madrid (0,3%). Por su parte, la vivienda ha retrocedido ligeramente en Murcia (-0,3%), Extremadura (-0,2%) y en Castilla-La Mancha (-0,1%).

El Índice de Confianza Inmobiliario detiene su caída y se estabiliza

El Índice de Confianza Inmobiliario de Sociedad de Tasación ha detenido su caída y se sitúa en 40,9 puntos sobre 100 al cierre del ejercicio. La tendencia a la baja se inició en junio de 2018, con 58,5 puntos (máximo de la serie histórica); y llegó hasta los 40,8 puntos de octubre de 2020. Ahora, durante el cuarto trimestre de 2020, ha repuntado 0,1 puntos. Como referencia, se sitúa por debajo de la barrera de los 50 puntos (límite indicativo de una situación de equilibrio) desde el primer trimestre de 2020, cuando se situó en 49,3. Su valor más bajo de la serie histórica se alcanzó en diciembre de 2012 (30,6 puntos).

Al cierre de 2020, el Índice se mantiene por debajo de la situación de equilibrio en las 17 comunidades autónomas. La Rioja (33,1), Islas Baleares (35,6) y Canarias (37) son las autonomías que registran el dato más bajo en el último trimestre. A su vez, Galicia (44,5), Cantabria (44) y Comunidad Valenciana (43,8) se sitúan por encima de la media y en la posición más alta.

Durante el cuarto trimestre de 2020, este indicador ha mejorado en ocho comunidades autónomas. Destaca la evolución de Extremadura, con un aumento de 1,7 puntos hasta los 42,6 y de Castilla-La Mancha, con 1,1 puntos más hasta los 39,7. Por el contrario, ha caído en el resto de las regiones, siendo los descensos más acusados los de La Rioja (-2,7), Cantabria (-1,6) y Baleares (-1,5).

La encuesta de base para obtener el Índice de Confianza Inmobiliario se ha realizado entre los días 1 y 15 de diciembre. Su resultado no debería interpretarse aisladamente como un punto de inflexión y recuperación de la confianza mientras no quede confirmado por la tendencia de datos posteriores.

El número medio de años para adquirir una vivienda se mantiene en 7,5

El Índice de Esfuerzo Inmobiliario de ST, que mide el número de años de sueldo íntegro que un ciudadano medio necesita destinar para la compra de una vivienda de tipo medio, se ha situado en 7,5 años al cierre del cuarto trimestre de 2020, una décima más que el trimestre anterior.

Este indicador, que se sitúa al cierre de 2020 al mismo nivel que en el tercer trimestre de 2018, se calcula a nivel de comunidad autónoma a partir del cociente entre el valor de mercado de la vivienda y los ingresos medios brutos anuales que publica el INE en su encuesta anual de estructura salarial.

De nuevo, Baleares es la comunidad autónoma donde más años se necesitan para acceder a una vivienda (16,5), dos décimas más que hace un año. En el lado opuesto se sitúa de nuevo La Rioja, donde el acceso a la vivienda requiere de 4,5 años de sueldo íntegro, cuatro décimas menos que hace un año.

Mejora ligeramente la capacidad de endeudamiento para comprar una vivienda

El Índice de Accesibilidad de ST analiza la posibilidad de adquisición de una vivienda de características estándar a partir de la capacidad de endeudamiento de la renta media de los ciudadanos empleados. Al cierre del cuarto trimestre de 2020, este indicador se ha situado en 110, con una mejora de cinco puntos con respecto al dato de hace un año.

La evolución positiva de este índice está condicionada por el descenso de los tipos en el Euribor (-0,359 en el informe anterior y -0,481 en el actual), así como por la evolución de los precios de venta de la vivienda usada, lo que supone una ligera mejora de la capacidad de adquisición de los ciudadanos, teniendo en cuenta que todavía no se dispone de información oficial sobre el salario medio en la época post-COVID19, por lo que por ahora se utilizan datos de ingresos medios anteriores a la crisis sanitaria.

De este modo, la media nacional se sitúa por encima del nivel salarial mínimo para la adquisición de una vivienda de tipo medio. No obstante, al igual que en trimestres anteriores, este indicador sigue por debajo de los 100 puntos en tres regiones —Baleares (50), Madrid (93) y Cataluña (95)—, que determinan el equilibrio entre el precio medio de la vivienda y la capacidad de endeudamiento adecuada para la adquisición de ésta.

La rentabilidad media del alquiler en España se ha situado en un 7,9%

El Informe de Tendencias del Sector Inmobiliario de ST incorpora el análisis Build to Rent, elaborado por urbanData Analytics (uDA), empresa especializada en Big Data inmobiliario. El estudio prevé provincias con síntomas positivos para el desarrollo de promociones destinadas a este tipo de mercado, donde se destacan tipologías cuyo funcionamiento es, en muchos casos, diferente al de compraventa.

Según datos de avance del cuarto trimestre de 2020 de uDA, la rentabilidad bruta media del alquiler en España se situó en un 7,9%, lo que supone un aumento del 5,9% frente al dato registrado durante el mismo periodo de tiempo del año anterior.

Entre las provincias españolas que han mejorado sus rentabilidades, destacan Valencia y Málaga con un aumento del 2,9% y el 2,6%, respectivamente, mientras que en Madrid y Barcelona, mercados altamente dinámicos, se ha visto reducida un 0,9% y un 2,4%.

Valencia se caracteriza por un mercado inmobiliario con riesgo leve y con un alto volumen de viviendas en alquiler respecto al total. Las viviendas de aproximadamente 85 m2 rentan un 8,0% en la región, una zona segura con destino alquiler para el desarrollo de estas promociones.